【案情简介】

小张夫妇2003年结婚，婚后与老张夫妇同住。2005年4月，老张夫妇的旧房遭遇拆迁，老张遂与小张共同签约购买一套二手房，先后分四次支付定金1万，首付款5万，三期款27.5万和尾款5000元，因补偿款到账较晚，34万房款中定金1万系老张夫妇积蓄，首付款中有4万系老张夫妇向两女儿借款，尚有1万系老张向同事所借，余款28万系拆迁补偿款，5万借款在拆迁补偿款到帐后已及时归还。房产过户时，老张、小张各占50%的份额。2011年小张夫妇闹离婚，小张遂以买卖的名义将自己名下49%的份额过户到老张名下，妻子发现后，向法院提起诉讼，要求确认买卖合同无效。

【双方证据】

原告提供的主要证据系2005年的购房合同，其中购房人为老张和小张；

被告提供的主要证据有：1、房屋定金协议，证明购房人只有老张一人；2、拆迁补偿专项存款证实书，证明27.5万的三期款系拆迁款支付；3、卖房人出具的4张收条，证明定金、三期款和尾款的3张收条，付款人均是老张，只有首付款的1张收条付款人是老张和小张；4、两女儿的证人证言及老张还款时通过银行开具的两张金额为2万元的定活两便存单，证明4万借款的事实；5、小张工资证明和小张自己房产的贷款合同，证明小张工资低下且要还贷，无力参与购买涉案房产。

庭审中原告也承认，其自己对涉案房产没出一分钱。

【一审判决】

一审法院认为涉案房产系共同购买，且有共同付款的证据（首付款收条），因该房产的购买及所有权取得均在婚姻存续期间，故认定小张取得的50%的份额为夫妻共同财产，被告未经原告同意擅自处分，老张受让49%份额的行为并非善意，故认定转让行为无效。

【二审调解】

经被告积极争取，二审法院主持调解，涉案房产18%归原告所有。

【律师点评】

本案从老张夫妇的角度考虑，他们认为涉案房产小张夫妇没出一分钱，当初之所以将小张作为买方之一，真实目的并非共同购买，而是为了将一半份额赠与小张，因如此操作可省去诸多手续和税费。对于该赠与行为，因其发生在婚姻存续期间，能否认定为对小张一人的赠与？婚姻法第十八条规定“赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻个人财产”，司法解释（二）第二十二条规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。可见，婚姻存续期间，只有明确赠与夫或妻一方的财产才能认定为夫妻个人财产，什么样的表示方式才是明确的意思表示呢？一般应当有书面的约定，在没有书面约定的情况下，代理人认为，具有公示公信效力的权属登记也应是方式之一，登记在谁名下，即表示是对谁的赠与，这正符合婚姻法司法解释（三）第八条的规定，“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产”， 本案一审阶段，司法解释（三）尚未实施，上述观点自然不会被一审法院采纳。二审阶段，司法解释（三）正式颁布实施，让被告看到扭转局面的胜利曙光，但二审法院最终仍认为被告提供的证据不足，只有27.5万的三期款能认定为系老张夫妇的拆迁补偿款支付，其余6.5万的款项来源证据不足，不足以证明涉案房产系父母出资，也就不足以推翻原告提供的作为共同购买证据的购房合同。与二审法官庭后交流时，她也认为，如有充分证据证明涉案房产全系父母出资，则我们“将小张名下的50%的份额独立视为争议房产，适用司法解释（三）第八条认定为个人财产”的意见未必不能获得支持。